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PREGUNTAS FRECUENTES

Preguntas acerca de la venta de propiedades

Suele ser otra de esas preguntas frecuentes a la hora de comprar una casa. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa equivale a la entrega de la vivienda por lo que en el mismo acto se entregan,generalmente, las llaves de la vivienda. Por tanto, salvo que haya alguna previsión muy específica por algún motivo determinado, entrará usted en ese momento en la posesión de la vivienda.

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana, o antigua plusvalía municipal, tiene establecida su estructura tributaria en los arts. 104 a 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Se trata de un impuesto directo cuyo objetivo es grava el incremento del valor de los bienes inmuebles que se genera durante el período en el que pertenece al transmitente, y que se pone de manifiesto en el momento de su transmisión ya sea una venta, herencia o donación.

Desde luego. La constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y sobre la fecha del mismo. Además, controlar la legalidad del documento y asesorar a las partes de forma imparcial e independiente como funcionario público que es. El notario debe asegurarse de que el contrato se otorga de forma consciente y voluntaria. También verifica la identidad de los comparecientes y, en su caso, los poderes de representación de quien comparece en nombre de otro, de una sociedad, etc. La Notaría también interviene para garantizar el buen fin dela compraventa mediante las siguientes gestiones, extraordinariamente importantes para los intereses del comprador:

– Petición de información previa al Registro de la Propiedad para que conste quién es el propietario de la vivienda, si está libre de cargas y gravámenes, etc. Además, mediante un mecanismo de información continuada durante varios días a contar desde la remisión por fax a la Notaría de la nota registral en cuestión, el registrador viene obligado a informar inmediatamente al notario en cuestión de cualquier novedad relativa a la finca consultada. Por ejemplo, que llegara al Registro otra escritura de compraventa a favor de otra persona.

Presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad de forma inmediata a su otorgamiento. Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta en el Registro de la Propiedad por fax, creándose un asiento de presentación. Es decir, que el mismo día en que compra la vivienda tiene entrada este hecho en el Registro. Dentro de los diez días siguientes habrá que presentar físicamente la escritura en el Registro para consolidar este asiento de presentación.

Comprobación de si la vivienda está al corriente o no de los pagos de comunidad. Se une a la escritura un certificado expedido por el secretario-administrador de la comunidad de propietarios, con la aprobación del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

Aunque es habitual que, en promociones formadas por un importante número de viviendas, sea el promotor quien proponga al notario (por una simple cuestión de operatividad), si quien vende es un promotor inmobiliario,la parte compradora tiene derecho a elegir notario entre aquéllos que tengan,por su competencia territorial (el lugar donde esté ubicada la vivienda), algún tipo de conexión razonable con las partes o la ubicación del inmueble.

Por la parte compradora firma el comprador,si se compra para la sociedad de gananciales, bastará que firme uno de los cónyuges indicando que el régimen matrimonial es el de gananciales.

 

Por la parte vendedora, se distinguen dos supuestos:

 

1.)  Cuando venden un promotor debe firmar el administrador o apoderado de la sociedad.

 

2.) Si es un contrato entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente o bien a través de representante.

 

En el caso de que la vivienda que se está vendiendo es ganancial o si es la vivienda familiar (aunque haya sido comprada con dinero privativo de un cónyuge), tienen que firmar el contrato de compraventa ambos cónyuges.

 

Si es un representante quien va a firmar la compraventa, éste tiene que presentar la copia autorizada notarial, es decir, el poder notarial original en el que se le faculta para la venta firmado ante notario. Lo mismo ocurre con el representante del comprador.

 

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, éstos deben acreditar su condición de heredero a través dela escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.

Preguntas acerca del alquiler de propiedades

La nueva ley de alquiler que ha entrado en vigor el 5 de marzo de 2019 ha modificado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

A partir de ahora los contratos de arrendamiento que se firmen deben basarse en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) llevada a cabo por el Gobierno de Pedro Sánchez mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.

  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares -.
  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Permanencia obligatoria en el alquiler de vivienda

A partir de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la Ley 4/2013, de 3 junio, que aplica a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 hasta la actualidad, la persona inquilina tiene un periodo de permanencia obligatoria mínima de 6 meses.

¿Qué supone la permanencia mínima obligatoria para mi contrato de arrendamiento?

La permanencia mínima obligatoria implica que la persona inquilina estará obligada a mantener el contrato y pagar las rentas acordadas durante los primeros 6 meses desde la fecha del contrato.

¿Desde cuándo se computa la permanencia mínima obligatoria?

Se computa desde la fecha efectiva de inicio del arrendamiento, que habitualmente suele coincidir con la fecha de firma del contrato.

¿Qué ocurre si la persona inquilina quiere dejar la vivienda antes de los 6 meses desde la firma del contrato?

Se trataría de un incumplimiento contractual. En este caso, salvo que la persona propietaria estuviese de acuerdo, la persona inquilina deberá:

i) o bien cumplir con el plazo estipulado (es decir, permanecer en la vivienda y asumir el pago de las rentas).

ii) o abonar los meses de renta contractual restantes hasta llegar a los 6 meses de obligado cumplimiento (en caso de que no quiera permanecer en la vivienda).

¿Y si la persona inquilina decidiese dejar la vivienda tras la permanencia mínima obligatoria de 6 meses desde la firma del contrato?

Una vez transcurridos los 6 primeros meses del contrato, la ley permite que la persona inquilina pueda terminar el contrato, si así lo comunica a la persona propietaria con una antelación mínima de 30 días. Se recomienda que esta comunicación se haga por escrito para mayor claridad (burofax). Además, y únicamente en caso de que se haya pactado expresamente en el contrato, la persona inquilina deberá indemnizar a la persona propietaria en los términos previstos en la ley.

Actualizado 10 julio, 2020

Una Vivienda de Protección Pública de Renta Limitada (VPPL) puede alquilarse según estos requisitos del – art. 14-.:

A) Requisitos para el alquiler de Vivienda de Protección Pública de Renta Limitada (VPPL) – art. 14-.

i. Renta. La renta máxima no puede exceder los límites legales. La renta máxima se calcula aplicando un porcentaje (actualmente el 5,5%) sobre el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) de la vivienda -este PMLV lo establece la Consejería competente en materia de Vivienda en la Comunidad de Madrid en función de la zona y el tipo de vivienda.

ii. Cláusulas contractuales. En el contrato deben incluirse las siguientes cláusulas contractuales:

a. Que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección pública previstas en el Reglamento.

b. El arrendador debe obligarse a entregar al arrendatario:

      1. Las llaves de la vivienda en el plazo máximo de 3 meses desde la fecha del contrato.
      2. Una copia del contrato visado por la Conserjería competente en materia de vivienda.

c. Que el contrato se somete a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a excepción de las especificaciones derivadas del régimen de protección pública de la vivienda.

d. Que el subarriendo total o parcial de la vivienda da lugar a la resolución del contrato.

Adjunto 1. Modelo Anexo Clausulas Obligatorios IVIMA

B) Visado – art. 15-.

  1. Es obligatorio.
  2. Debe solicitarse en el plazo máximo de 10 días desde la fecha de celebración a través del formulario correspondiente. Debe cumplimentarse, entre otros, con los datos del arrendador, arrendatario y de la vivienda para la solicitud del visado del contrato de arrendamiento de una vivienda protegida.

Adjunto 2. Solicitud visado

3. Documentación. Además del contrato y el formulario, debe presentarse la Declaración en materia de financiación para la rehabilitación de viviendas.

Adjunto 3. Declaración

4. Lugar de presentación. Si estás en la Comunidad de Madrid, el trámite puede realizarse de forma online o presencial en cualquier de los Registros Públicos de la Comunidad de Madrid (madrid.org/cs/Satellite?cid=1331802501745&language=es&pagename=PortalCiudadano%2FPage%2FPCIU_contenidoAgrupadoBuscador). También puede presentarse por correo administrativo con acuse de recibo. Si no estás en la Comunidad de Madrid, este formulario debe presentarse ante el organismo correspondiente para tramitar la solicitud del visado obligatorio de conformidad con la normativa, junto con la documentación correspondiente.

5. Plazo de resolución. 6 meses desde la presentación. En caso de que la administración no notifique la resolución en dicho plazo, el visado se entiende otorgado por silencio administrativo.

6. Entrega al arrendatario. Una vez obtenido el visado, es obligatorio que el arrendador entregue una copia del contrato visada al arrendatario.

7. Sanciones: La denegación del visado puede dar lugar a expediente sancionador.

La Normativa Aplicable consta en el Decreto 74/2009, de 30 de julio (Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid)

Actualizado 15 julio, 2020

La referencia catastral es el identificador oficial de los bienes inmuebles. Sirve para localizar todos los inmuebles de España y así poder llevar a cabo cualquier transacción de tipo jurídico de forma segura y transparente.

Tiene 20 caracteres.
Ejemplo:9872023 VH5797S 0001 WX

Cada inmueble tiene una referencia catastral única, de manera que con este número se pueda situar tu piso en un punto exacto dentro de la cartografía catastral.

Puedes encontrarla en las escrituras de la vivienda, recibos de la contribución (IBI) o en la web del Catastro. Lo utilizaremos para identificar de forma unívoca tu vivienda en el contrato de alquiler y en idealista.

El certificado energético es el documento que detalla el consumo energético y emisiones de CO2 de un inmueble. Es obligatorio desde junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.

El documento se deberá entregar al comprador o mostrar al nuevo inquilino, por lo que resulta indispensable para cerrar cualquier acuerdo inmobiliario

La responsabilidad de obtener el certificado es del propietario de la vivienda, que ha de contratar el servicio a un técnico certificador.  Tendrá una validez de 10 años y el propietario será responsable de la renovación o actualización conforme a lo que establezca el órgano competente de cada comunidad autónoma.

La duración normal de los contratos es de un año, siendo lo más común y lo más sencillo para el inquilino y el propietario.

La ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino tiene derecho a renovar el contrato y permanecer en la vivienda un mínimo de 5 años, salvo que comunique al propietario, con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de las prórrogas, su intención de no continuar.

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